After Berlin election: Alexander Dobrindt plans high hurdles for expropriations

In dieser Debatte meint Vergesellschaftung, dass große private Wohnungsbestände aus dem Eigentum von Unternehmen in eine öffentliche oder gemeinschaftliche Verwaltung übergehen. Berlin will damit nach den Plänen von Linken, Grünen und SPD großen privaten Wohnungsbesitz dauerhaft anders organisieren. Es geht vor allem um bezahlbares Wohnen und die Kontrolle über viele Mietwohnungen.

Eine gewöhnliche Enteignung betrifft meist ein konkretes Grundstück oder Gebäude. Sie soll ein bestimmtes öffentliches Vorhaben ermöglichen. Vergesellschaftung ist breiter angelegt. Sie kann ganze Bestände oder Unternehmen eines Wirtschaftsbereichs erfassen. Das Grundgesetz sieht für solche Fälle besondere Regeln vor. Dazu gehört eine Entschädigung.

Im Artikel werden die Begriffe politisch gegensätzlich verwendet. Dobrindt will Vergesellschaftungen stark erschweren. Die Linke verweist dagegen darauf, dass sie im Grundgesetz vorgesehen seien. Berlin plant die Übernahme privater Bestände ab einer Größe von mindestens 10.000 Wohnungen. Ob dieses Vorhaben rechtlich möglich ist, bleibt umstritten.

Dobrindts geplantes Investitionsschutzgesetz würde die Hürden für eine Vergesellschaftung von Mietwohnungen deutlich erhöhen. Eine Landesregierung müsste ausdrücklich beweisen, dass die Maßnahme zwingend notwendig ist. Damit würde nicht allein der politische Wille Berlins entscheiden. Die Regierung müsste ihre Entscheidung umfassend rechtfertigen.

Zusätzlich müsste Berlin nachweisen, dass alle anderen Mittel vollständig ausgeschöpft wurden. Dazu zählen laut Artikel Investitionen in den Wohnungsbau und die Förderung von Wohnungsbau. Erst wenn diese Möglichkeiten nicht ausreichen, dürfte eine Vergesellschaftung nach den geplanten Regeln überhaupt weiterverfolgt werden.

Für enteignete Wohnungen sieht der Entwurf außerdem eine Entschädigung unmittelbar in Geld vor. Ihre Höhe soll sich am Verkehrswert orientieren und durch ein Gutachten festgestellt werden. Dobrindt nennt die Vorgaben Investitionsschutz. Die Linke hält sie dagegen für ein Verbotsgesetz ohne Sperrwirkung gegen Berlins Vorhaben.

Die Berliner Pläne zielen auf große private Wohnungsunternehmen. Linke, Grüne und SPD wollen deren Bestände vergesellschaften. Als entscheidendes Kriterium nennt ihr Sondierungspapier eine Mindestgröße von 10.000 Wohnungen in Berlin. Der Plan richtet sich damit gegen Unternehmen mit umfangreichen Mietwohnungsbeständen.

Der Artikel nennt keine vollständige Liste der betroffenen Firmen. Er berichtet aber, dass private Unternehmen mit mindestens 10.000 Wohnungen im Visier stehen. In der politischen Auseinandersetzung wird besonders Vonovia genannt. Linken-Chef Luigi Pantisano warf der Bundesregierung vor, die Interessen der Aktionäre großer Konzerne höher zu bewerten als die der Berliner Mieterinnen und Mieter.

Die Größenordnung ist politisch und finanziell entscheidend. Je mehr Wohnungen ein Unternehmen besitzt, desto umfassender wäre ein möglicher Eigentumsübergang. Berlin müsste dafür die rechtlichen Voraussetzungen erfüllen und eine Entschädigung finanzieren. Die konkrete Zahl aller betroffenen Wohnungen nennt der Artikel jedoch nicht.

Die Berliner Regierungsparteien planen für die Vergesellschaftung großer privater Wohnungsbestände eine Entschädigung von höchstens 16 Milliarden Euro. Diese Summe ist im Sondierungspapier als Deckel vorgesehen. Sie soll die finanziellen Folgen des Vorhabens begrenzen und die Übernahme politisch wie haushalterisch planbarer machen.

Der Artikel stellt diese Summe dem Verkehrswert der Wohnungen gegenüber. Danach dürfte die geplante Entschädigung unter dem Marktwert der betroffenen Apartments liegen. Der Verkehrswert soll bei Dobrindts geplantem Gesetz durch ein Gutachten ermittelt werden. Seine Vorgabe würde damit eine deutlich höhere Zahlung als der Berliner Deckel verlangen, falls beide Maßstäbe angewandt würden.

Genau darin liegt ein zentraler Konflikt. Die Berliner Parteien wollen bei 16 Milliarden Euro bleiben. Dobrindt verlangt eine Entschädigung zum Verkehrswert. Staatsrechtler Ulrich Battis hält diese Festlegung für riskant, weil das Grundgesetz beim Entschädigungsbetrag Spielraum lasse.

Eine solche Regel würde Berlins Vorhaben an eine strenge Vorbedingung knüpfen. Die Landesregierung müsste zeigen, dass keine andere Wohnungspolitik mehr ausreicht. Nicht nur einzelne Maßnahmen wären zu prüfen. Investitionen in den Wohnungsbau und dessen Förderung müssten nach dem geplanten Gesetz vollständig ausgeschöpft sein.

Der entscheidende Mechanismus wäre eine Beweislast für Berlin. Das Land müsste dokumentieren, welche Alternativen es eingesetzt hat und warum sie nicht genügen. Erst danach könnte es die zwingende Notwendigkeit einer Vergesellschaftung begründen. Die Maßnahme wäre damit nicht grundsätzlich ausgeschlossen, aber deutlich schwerer zu rechtfertigen.

Für die Berliner Pläne könnte das hohe Verzögerungen und ein größeres Prozessrisiko bedeuten. Die Linke erwartet, dass Dobrindts Gesetz keine Sperrwirkung entfalten wird. Staatsrechtler Ulrich Battis sagt dagegen, eine Bundesregelung würde die Möglichkeiten der Länder begrenzen. Die endgültige Wirkung wäre daher verfassungsrechtlich umstritten.

Das Problem liegt nicht einfach darin, dass ein Verkehrswert ermittelt wird. Problematisch könnte sein, dass ein Bundesgesetz diesen Wert verbindlich als Entschädigung festschreibt. Nach der Einschätzung von Ulrich Battis lässt das Grundgesetz bei der Höhe der Entschädigung Spielraum. Eine starre Vorgabe könnte diesen Spielraum unzulässig einschränken.

Der Verkehrswert wird durch ein Gutachten bestimmt und soll den Marktwert der Wohnungen abbilden. Dobrindts Entwurf sieht vor, dass die Entschädigung unmittelbar in Geld und zu diesem Wert gezahlt wird. Berlins Parteien planen dagegen einen Deckel von 16 Milliarden Euro. Dieser Betrag dürfte unter dem Verkehrswert der Wohnungen liegen.

Deshalb könnte die Regel zum zentralen Verfassungskonflikt werden. Battis hält die übrigen Vorgaben des geplanten Gesetzes für gut umsetzbar, bewertet die Entschädigungshöhe aber als riskant. Ob eine solche Vorgabe Bestand hätte, müsste letztlich verfassungsrechtlich geklärt werden.

Artikel 15 des Grundgesetzes erlaubt nach seinem Wortlaut, Grund und Boden, Naturschätze und Produktionsmittel durch ein Gesetz in Gemeineigentum oder andere Formen gemeinschaftlicher Wirtschaft zu überführen. Eine Entschädigung muss dabei geregelt werden. Diese Verfassungsnorm unterscheidet sich von der klassischen Enteignung einzelner Grundstücke.

Für Berlins Pläne ist das wichtig, weil die Parteien große private Wohnungsbestände erfassen wollen. Wohnungen und die dazugehörigen Grundstücke könnten damit als Teil eines größeren Wirtschaftsbereichs betrachtet werden. Die mögliche Grundlage wäre also nicht allein ein gewöhnlicher Eigentumsentzug, sondern die im Grundgesetz vorgesehene Vergesellschaftung.

Die Linke sagt deshalb, der sogenannte Vergesellschaftungs-Fetisch sei Teil des Grundgesetzes. Dobrindt will solche Vorhaben dagegen durch hohe gesetzliche Hürden erschweren. Staatsrechtler Ulrich Battis betont, dass zunächst die grundsätzliche Frage geklärt werden müsse, ob Vergesellschaftungen überhaupt möglich sind. Die Rechtslage bleibt umstritten.